Demander une expertise immobilière dans le cadre d’une succession est essentiel. Nous le verrons dans cet article, l’impact de la valorisation d’un bien immobilier est très large. Cela concerne l’ensemble des parties prenantes (notaires, l’administration fiscale, ayants droits). Il y a un donc un impact financier majeur sur les droits de succession et les impôts dus à l’administration. Cela joue également sur le montant de la plus value en cas d’une revente future. Enfin, en cas d’ayant droit souhaitant conserver le bien, sur la soulte éventuelle à verser aux autres héritiers. Le montant déterminé par l’expert immobilier a donc un impact très large sur les frais liés à la succession.
L’expertise immobilière dans le cadre d’une succession
La première question est pourquoi demander une expertise immobilière en valeur vénale pour une succession ? Nous l’avons brièvement abordé dans l’introduction de cette article, les incidences sur la valorisation d’un bien immobilier sont nombreuses et leur impact financier peut être lourd de conséquences. Il est donc primordial dans ce cadre, de s’appuyer sur un rapport précis, complet et détaillé rédigé par un expert immobilier spécialisé dans les successions. Ce dernier a une connaissance pointue des impacts financiers, fiscaux et successoraux de la valorisation du bien qu’il doit évaluer. C’est pourquoi son rapport d’expertise est fourni, détaillé, rempli de détails qui lui permettent de déterminer avec une grande confiance la valeur du bien immobilier qu’il étudie.
L’expertise immobilière et sa neutralité dans le cadre de la succession
L’expert immobilier dans le cadre d’une succession apporte à ses clients une neutralité nécessaire (aucun conflit d’intérêt lié au bien évalué, ni à la situation familiale ou à la succession). Il apporte également à ses mandants (personne demandant l’intervention de l’expert) la preuve de leur bonne foi, de leur volonté d’apporter un regard neutre et impartial en vue de partager un patrimoine immobilier dans le cadre de la succession familiale. Cet apport et l’intervention d’un professionnel expert et indépendant, détaillant un rapport comprenant 30 à 80 pages en fonction du bien étudié, est en général un juge de paix qui rassure. Cette démarche « dédouane » également la responsabilité les membres de la famille de toute malveillance sur le dossier.
En effet, le plus souvent, l’expert immobilier intervient dans le cadre de succession où l’intention et l’intervention de chacun des membres de la famille pourrait être mal interprétées par les autres ou soupçonnées de vouloir en tirer partie. C’est statistiquement la première raison de faire appel à une expertise immobilière dans le cadre d’une succession familiale.
L’expertise immobilière et son impact financier sur la succession
Le résultat de l’expertise immobilière a impact financier évident sur la succession qui la mandate, car la valeur vénale déterminée servira de base de calcul à l’ensemble des frais qui en découlent. En effet, dans le cadre d’une succession familiale la quasi totalité des frais sont liés au montant déterminé par l’expert immobilier. Les taxes, certains frais juridiques, les émoluments du notaire, éventuellement des honoraires des avocats, etc. Ces frais sont d’autant plus liés à l’expert lorsque la succession est majoritairement constituée de biens immobiliers.
C’est pourquoi faire appel à un expert immobilier en valeur vénale dans le cadre d’une succession est essentiel ci ce n’est l’un des garants du bon déroulement de la procédure. Nous l’avons vu, l’impact de la valeur de patrimoine est large. Mais le montant pesant le plus sur le coût de la succession, ce sont les frais de succession. La taxation est basée sur le montant net perçu par les ayants droits héritiers.
Le calcul des frais de succession
En effet, l’administration fiscale applique une règle précise. Le montant des impôts (les droits) à régler sont calculés sur le montant net (après déductions de crédits en cours). Les frais de succession appliquent même barème sur l’ensemble des biens hérités, après déduction d’un abattement. Cet abattement dépend du lien de parenté avec la personne dont provient l’héritage.
Exemple simple de calcul des frais de succession
Pour une succession de 200.000 € (un parent vers son ou ses enfants) l’abattement est de 100.000 €.
– Le montant net retenu par l’administration fiscale comme taxable est de 100.000 €.
– Le taux applicable à cette somme nette est de 20 % (voir tableau ci-dessous),
– de cette somme on déduit 1 806 € (voir tableau détaillé ci-dessous)
Soit le calcul suivant : ((200.000 € – 100.000 €) x 20%) – 1 806 €
18.194 € de droits de succession à payer au fisc
Forts de cet exemple vous comprenez plus facilement l’impact de la valorisation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession. Vous conviendrez donc de l’aspect nécessaire de faire appel à un expert immobilier en valeur vénale qui saura vous conseiller, apporter son expertise et ses compétences dans le cadre de l’évaluation immobilière de votre patrimoine dans le cadre d’une succession.
Expertise immobilière et l’impact sur la fiscalité
Il y a enfin un autre impact majeur, parfois oublié par les ayants droits d’une succession, c’est l’impact de l’expertise immobilière sur la fiscalité en cas de revente des biens immobiliers hérités. Plus clairement, l’impact sur la plus value en cas de revente d’un bien immobilier dont vous avez hérité.
Dans le cadre de l’évaluation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession, deux situations peuvent se présenter : une surévaluation de la valeur vénale du bien immobilier concerné ou sa sous-évaluation. Dans le premier cas, si le prix de valorisation d’un bien immobilier est surévalué, les frais de succession seront plus chers que si le bien avait été correctement évalué par un expert immobilier spécialiste des successions, ce qui a pour conséquences d’un coût pouvant décourager l’acceptation de la succession.
Attention a ne pas sous évaluer votre bien immobilier
Le deuxième cas possible est celui la sous-évaluation, qui pourrait sembler tentant pour les ayants-droits souhaitant minimiser les frais de succession. Au delà du conseil de votre notaire qui vous détournera de cette solution, nous allons voir pourquoi, votre expert immobilier renoncera à le faire, pour des raisons de neutralité et d’éthique et voici pourquoi. En cas de sous-évaluation vous risquez de payer une taxe sur la plus value plus importante que la normale vous exposant ainsi à plus de frais. Enfin autre alerte pour dissuader toute tentative, la surveillance par l’administration fiscale sur ce genre de pratiques. En effet, la surévaluation ou la sous-évaluation d’un bien immobilier sont des vecteurs alertant le fisc, déclenchant des contrôles, susceptibles de déclencher des pénalités dissuasives, supérieures au gain réalisé par l’opération.
Pour éviter tout sujet vis-à-vis de l’administration fiscale, l’expertise immobilière est recommandée dans le cadre d’une succession. Vous donnant ainsi un dossier solide, détaillé et complet, justifiant votre bonne foi et une neutralité irréprochable de l’expert immobilier rédacteur du dossier.
Martin-Emmanuel LE SUEUR
Expert immobilier en valeur vénale à Toulouse
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