Lorsque l’on sollicite les services d’un cabinet d’expertise immobilière en valeur vénale à Toulouse ou à un Expert immobilier indépendant, cela correspond en général à des situations bien particulières, et on se demande toujours comment sont sensées se dérouler les choses et quelles sont les étapes d’une expertise immobilière.
Les étapes d’une expertise immobilière en valeur vénale à Toulouse
On le rappelle, une expertise immobilière en valeur vénale consiste à déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier (quel qu’il soit) de la manière la plus précise et la plus fiable possible. L’expert doit donc dans un premier temps s’assurer de réunir un maximum d’informations concernant le bien à étudier afin de ne pas passer à côté d’un détail qui pourrait tout changer. En tant que mandant (celui qui fait la demande) de l’expert il est donc dans votre intérêt de réunir l’ensemble des documents disponibles sur le biens ainsi que de répondre à un maximum de questions posées par votre intervenant.
Les documents nécessaires pour une expertise immobilière
Dans le but d’avoir un rapport qui soit le plus complet et juste possible il est primordial de confier à votre expert immobilier le plus d’information. Voici donc une liste non exhaustive de documents dont votre expert saura extraire un maximum d’informations.
– Titre de propriété ou titre d’occupation des lieux (si vous êtes propriétaire ou locataire)
– Montant des charges totales (charges de copropriété, Taxe foncière, Taxe d’habitation)
– Plans de masse du bâtiment (plan originaux, copie, ou croquis)
– État détaillé de surfaces par niveau et selon leur nature
– État des travaux significatifs réalisés sur les dernières années (idéalement avec factures)
– Devis des travaux à réaliser (si travaux en cours ou en prévision)
– Diagnostics Performance énergétique (DPE) et Gaz à effet de serres (GES) si déjà réalisés
– Permis de construire ou de démolir
– Déclaration d’achèvement et certificat de conformité
– Détail du ou des contentieux éventuels
– Descriptif, liste des installations générales et techniques, diagnostic technique
– Montant des derniers loyers facturés
Préparer son logement pour une Expertise immobilière
Pour préparer son logement à une expertise immobilière il faut retenir que votre intervenant doit pouvoir librement circuler dans la totalité de votre logement, à l’intérieur mais également à l’extérieur. Pour cela pas besoin de déménager votre bien, mais si vous avez condamné une porte, une fenêtre, une aération, un trou, ou tout autre élément qui vous semble important, pensez à le signaler à l’expert et à laisser un accès dégagé pour que ce dernier puisse le constater.
Il est également important lors de la visite de répondre aux questions de votre intervenant mais également de lui signaler tout élément particulier. Car en effet, la compétence de l’expert n’est celle d’un détective privé, il juge, évalue et analyse ce qu’il voit mais son rôle n’est pas de jouer les inquisiteurs. Dans certains rôles, ou en cas de doute, il peut toutefois être amené à vérifier des points paraissant essentiels ou douteux mais à aucun moment ce dernier de déplacera d’éléments lourds dans votre domicile car ce n’est pas dan ses attributions.
Enfin lors d’une expertise immobilière, il est essentiel de déverrouiller les accès (portes, trappes au sol ou au plafond, compteur, trappe de la fosse septique ou éventuels regards pour évacuation des eaux, etc.) à l’ensemble des surfaces ou zones techniques de votre bien immobilier. Il en effet, toujours dans l’intérêt du mandant de donner un accès total et un maximum d’informations à l’expert en charge de votre dossier.
Le rapport d’expertise immobilière en valeur vénale
Le rapport d’expertise immobilière en valeur vénale est encadré par la charte nationale des experts immobiliers, néanmoins l’articulation de son contenu reste libre et peut être organisé différemment d’un expert à un autre. Malgré tout, il comporte très souvent des parties communes et pour imager son principe, sa structure fonctionne en entonnoir, partant d’une situation générale pour aller vers les plus petits détails du bien étudié, conclure avec une proposition de valorisation tout en ouvrant sur ses méthodes et les moyens de mettre à jour la valorisation de son rapport dans le temps.
Le rôle et la plus-value d’un rapport d’expertise immobilière, outre sa précision, outre sa neutralité, c’est son objectivité. Pour cela la première partie du rapport consiste à poser le cadre de son intervention : un préambule définissant et limitant le cadre de son intervention, son contexte économique, le contexte démographique de la zone étudiée, les éventuels projets ou évolutions immobilières à proximité, les caractéristiques de la zone étudiée et enfin la localisation du bien. Cette partie est en général positionnée en premier pour poser le cadre de l’intervention de l’expert immobilier.
La deuxième partie du rapport consiste à détailler le bien étudié. Pour rappel l’expert immobilier est en mesure d’étudier n’importe quel bien, un terrain constructible ou non, un appartement, une cave, une maison, un immeuble complet, ou encore une place de parking. Dans cette partie du rapport l’expert s’attarde sur l’ensemble des détails qui constituent le bien en question : son adresse, sa disposition, son orientation, sa configuration, l’aspect fonctionnel du plan, la mesure des pièces, le détail des diagnostics lorsqu’ils sont disponibles, le détail des travaux réalisés, la qualité des matériaux utilisés, le détails des prestations intérieures et extérieures, le coût indicatif éventuel des travaux à réaliser pour remise en état, etc. Cette représente en quelque sorte la colonne vertébrale du rapport d’expertise immobilière et est représentative du temps passé par l’expert en charge de la visite et du rapport.
La troisième partie est celle de la conclusion et du rappel du cadre, des règles et méthodes utilisées pour la réalisation du rapport. C’est le moment où l’expert conclu sur la valeur foncière du bien concerné par le rapport d’expertise. C’est aussi le moment pour l’expert de rappeler que la valeur proposée est actuelle mais aussi éphémère et ne saurait engagé l’expert sur une durée indéterminée ou suite à des changements qui interviendraient après la date de visite ou non portées à sa connaissance.
La dernière partie est celle des annexes, elles sont d’une importance secondaire certes mais malgré tout nécessaires. En effet, elles constituent en général la preuve de la visite de l’expert sur site, mais conservent également la trace des éléments fournis (ou non fournis) par le mandant comme les résultat des diagnostics, les détails éventuels des travaux réalisés, ou d’une installation technique sur site ou encore des besoins de mise aux normes d’un éléments particulier du bâtiment.
La remise du rapport d’expertise immobilière à Toulouse
Après la rédaction du rapport, preuve matérielle du travail de l’expert, vient le moment de la restitution du rapport d’expertise immobilière ainsi que son explication par son rédacteur.
Tous les cabinets d’expertise immobilière à Toulouse ne le font pas, mais au sein de notre cabinet il s’agit d’une étape essentielle. Tout d’abord pour expliquer et encore une fois détailler le travail réalisé par son auteur, mais aussi permettant au mandant de comprendre la technicité du métier, de la fiabilité des méthodes utilisées mais aussi en gage de transparence car chaque rapport est bien évidemment unique comme chaque bien immobilier étudié.
Ce rendez-vous de restitution prend en général une heure complète pour échanger sur les détails du rapport et comprendre l’étendue de l’utilisation que son mandant peut en faire. C’est également pour notre cabinet l’occasion de mettre en avant notre savoir faire mais aussi notre implication dans les projets de nos clients.
Martin-Emmanuel LE SUEUR
Expert immobilier en valeur vénale
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